بزرگنمايي:

ایرانیان جهان - خرید و فروش مسکن معمولا با دو هدف اصلی، یعنی تامین نیازهای مسکونی یا سرمایه‌گذاری، انجام می‌شود. آگاهی از جدیدترین پیش‌بینی‌های نرخ مسکن برای اتخاذ تصمیمات صحیح، برای عموم مردم و فعالان بازار اهمیت زیادی دارد. این بازار همواره بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های مردم را به خود اختصاص داده و در سال‌های اخیر، به‌ویژه با افزایش شدید نرخ دلار، توجه بیشتری را جلب کرده است.
کارشناسان بر این باورند که یکی از دلایل اصلی تمایل مردم به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، نوسانات کمتر آن نسبت به سایر بازارها مانند طلا، دلار و بورس است. همچنین، به‌دلیل ویژگی‌های خاص خود، بازار مسکن به‌عنوان یکی از مطمئن‌ترین گزینه‌ها برای سرمایه‌گذاری شناخته می‌شود و به‌همین‌دلیل، همواره شاهد علاقه‌مندی مردم به سرمایه‌گذاری در این حوزه بوده‌ایم. با این حال، خرید و فروش ملک در دهه‌های اخیر هرگز به‌اندازه حال حاضر پیچیده نبوده؛ بنابراین پیش‌بینی نرخ مسکن در شرایط کنونی از اهمیت بیشتری برخوردار است.
در واقع، پیشرفت بازارهای موازی و تاثیر آنها بر بازار مسکن، به‌همراه پیچیدگی‌های روابط سیاسی، به‌تدریج تعداد متغیرهای موثر بر نرخ مسکن را افزایش داده است. در طول زمان، تغییرات در تمایل افراد به سرمایه‌گذاری در این بازار نیز قابل‌مشاهده بوده است.
باید توجه داشت که در هر کشور، برخی از این عوامل تاثیر بیشتر و برخی دیگر تاثیر کمتری دارند. در ایران، می‌توان گفت که نرخ ارز، سیاست‌های دولتی و تحولات سیاسی بیشترین تاثیر را بر نوسانات نرخ مسکن دارند و برای خرید و فروش ملک، باید این عوامل را در اولویت قرار داد.
در پیش‌بینی نرخ مسکن، باید به این نکته توجه داشت که سیاست‌های اقتصادی هر دولت تاثیر قابل‌توجهی بر حوزه‌های مختلف، از جمله بازار مسکن دارد. به‌عنوان‌مثال، ارائه وام‌های با بهره کم و اقساط بلندمدت یکی از اقداماتی است که دولت‌ها برای تحریک بازار مسکن انجام می‌دهند. تغییرات در دولت‌ها و به‌تبع آن تغییر سیاست‌های داخلی و خارجی، به‌طورمستقیم بر اقتصاد هر کشور تاثیر می‌گذارد. یکی از روش‌های پیش‌بینی نرخ مسکن، تحلیل تحولات سیاسی است؛ به‌این ترتیب می‌توان تا حدی آینده بازار مسکن را پیش‌بینی کرد.
عوامل موثر در افزایش نرخ مسکن
افزایش نرخ مسکن در شرایط کنونی عمدتا ناشی از عواملی مانند افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، تورم عمومی و نوسانات نرخ ارز است. این عوامل به‌طورکلی فشار زیادی بر هزینه‌های تولید و عرضه مسکن وارد می‌کنند که در نهایت به افزایش قیمت‌ها منجر می‌شود. با این حال، تقاضای پایین برای خرید مسکن به‌دلیل رکود اقتصادی و محدودیت‌های مالی خانوارها، به‌طورقابل‌توجهی این افزایش قیمت‌ها را کاهش می‌دهد و سرعت آن را کندتر می‌سازد. نوسانات نرخ ارز در سال‌های اخیر تاثیر قابل‌توجهی بر بازار مسکن در ایران داشته و بسیاری از جنبه‌های این بازار را تحت‌تاثیر قرار داده است. تغییرات در نرخ ارز باعث نوسانات چشمگیری در قیمت‌ها، تقاضا و عرضه مسکن شده است.
یکی از مهم‌ترین و ابتدایی‌ترین پیامدهای افزایش نرخ ارز، افزایش هزینه‌های مواد اولیه و ساخت‌وساز است. با بالا رفتن نرخ ارز، نرخ مواد اولیه وارداتی مانند سیمان، فولاد و سایر مصالح ساختمانی نیز افزایش می‌یابد. این افزایش هزینه‌ها به‌طورمستقیم بر نرخ نهایی مسکن تاثیر می‌گذارد و منجر به افزایش نرخ خرید و اجاره مسکن می‌شود. به‌همین‌دلیل، بسیاری از سازندگان و سرمایه‌گذاران در بازار مسکن با چالش‌های جدی در تامین مالی پروژه‌ها مواجهند و تمایلی به شروع پروژه‌های جدید ندارند.
افزایش نرخ مسکن در این شرایط عمدتا ناشی از عواملی مانند افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، تورم عمومی و نوسانات نرخ ارز است. این عوامل به‌طورکلی فشار زیادی بر هزینه‌های تولید و عرضه مسکن وارد می‌کنند که در نهایت به افزایش قیمت‌ها منجر می‌شود. با این حال، تقاضای پایین برای خرید مسکن به‌دلیل رکود اقتصادی و محدودیت‌های مالی خانوارها، به‌طورقابل‌توجهی این افزایش قیمت‌ها را کاهش می‌دهد و سرعت آن را کندتر می‌کند. کاهش معاملات در بازار مسکن که در نیمه اول سال 1403 مشاهده شده، نشان‌دهنده رکود عمیق در این بخش است. این رکود به‌دلیل ناتوانی بخش زیادی از مردم در خرید، سیاست‌های مالی انقباضی و انتظارات منفی نسبت به آینده اقتصادی به‌وجود آمده است. این کاهش در معاملات می‌تواند به کاهش نوسانات قیمت‌ها نیز کمک کند، زیرا در غیاب تقاضای کافی، عرضه و تقاضا به‌نوعی متوازن باقی می‌ماند.
در این شرایط، بازار مسکن به حمایت‌های دولتی نیاز دارد. برای خروج از این وضعیت و جلوگیری از ادامه افزایش قیمت‌ها، سیاست‌های دولتی باید بر کنترل تورم و حمایت از تولید مسکن متمرکز شود. به‌ویژه باید اقداماتی برای کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز، تسهیل شرایط مالی برای خریداران و سازندگان و افزایش عرضه مسکن در بازار انجام شود.
رشد نرخ ملک حتمی است
میثم مهرپور، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن درباره تاثیر هیجانات اقتصادی بر آینده بازار مسکن به صمت گفت: آنچه تاکنون در کشور ما رخ داده، حاکی از آن است که بازارهای مالی همسو با یکدیگر حرکت می‌کنند، اما بازار مسکن به‌دلیل رکودی که در آن گیر کرده، کمی با تاخیر خودش را به بازارهای دیگر می‌رساند و بنده پیش‌بینی می‌کنم که نهایتا بازار ملک در آینده افزایش نرخ را تجربه خواهد کرد و این امر اجتناب‌ناپذیر است؛ اما رکود بخش مسکن ممکن است تا یکی، دو سال آینده هم به‌لحاظ خرید و فروش و هم از بابت رشد نرخ ادامه یابد. منظور بنده رکود تورمی نیست و مشخصا قیمت‌ها آن‌طور که شرایط اقتصادی ایجاب می‌کند، بالا نمی‌رود.وی در ادامه بیان کرد: شاید نرخ ملک در کوتاه‌مدت افزایش نیابد، اما به هر روی، گرانی و جهش نرخ ملک را در آینده تجربه خواهیم کرد. علت این امر هم مشخص هست؛ چراکه وضعیت اقتصادی در مسیری حرکت می‌کند که خیال ثبات ندارد.
همان‌طور که در چند سال اخیر شاهد آن بودیم، تورم و افزایش نرخ ارز و در کنار آن ناترازی‌های مختلف در بخش انرژی، ضربه‌های مهلکی به بدنه اقتصاد ما وارد کرده است و مسلما نرخ بازار مسکن هم از قاعده مستثنا نیست و درگیر هزینه‌های تولید خواهد
شد. این کارشناس تاکید کرد: بخش بزرگی از هزینه‌های ساخت‌وساز به نهاده‌های موردنیاز برای تولید مسکن از جمله سیمان، فولاد یا دستمزد نیروی انسانی بازمی‌گردد،بنابراین با این شرایط این موضوعات بر نرخ نهایی ساخت‌وساز تاثیر خواهد گذاشت، اما همان‌طور که گفته شد، زمان دقیقی برایش نمی‌توانیم در نظر بگیریم و باید منتظر باشیم تا ببینیم آینده اقتصادی کشور به کدام سمت حرکت می‌کند. بنده معتقدم شوک قیمتی در بازار ملک سریع اتفاق نخواهد افتاد.
بازارهای مالی بلاتکلیف هستند
مهرپور با بیان اینکه شرایط کلی بازار متاثر از سیاست‌های اقتصادی دولت است، در گفت‌وگو با صمت اظهار داشت: بلاتکلیفی فعلی بازارها به‌دلیل رشد چندباره نرخ ارز بوده که بر بازار طلا هم تاثیر مستقیم گذاشته است؛ در نتیجه سیاست‌های اقتصادی دولت بر این بازارها تمرکز دارد. اگر دولت بخواهد در ماه‌های آینده به‌صورت دستوری اعتمادسازی را در حوزه بورس انجام دهد، ممکن است بخشی از نقدینگی به‌سمت بورس هم حرکت کند،زیرا ارز نیمایی حذف و بازار توافقی ایجاد شده است، به‌طبع این شرایط به‌نفع شرکت‌های صادراتی در بورس تمام می‌شود. این موضوعات دلیلی بر این شده که در حال حاضر نقدینگی‌ها به‌سمت بازار مسکن نرود و این بازار در یک حاشیه امن موقتی قرار بگیرد. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: فعلا ذهن سوداگران و دلالان به‌سمت دلار، ارز و شاید بورس معطوف شده و این فرصت خوبی برای متقاضیان مصرفی بازار مسکن است تا نیازهای واقعی خود را تامین کنند و از حباب قیمتی در این حوزه در امان بمانند. ممکن است حرفه‌ای‌های بازار مسکن از این فرصت پیش‌آمده برای مقاصد سرمایه‌گذاری استفاده کنند، اما بعید می‌دانم که مردم عادی سرمایه‌های خود را به‌سمت بازار مسکن ببرند.
باید بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای خارج شود
وی بیان کرد: اصولا با شدت گرفتن تنش‌های سیاسی و جنگ‌های منطقه‌ای، نرخ مسکن بالا نمی‌رود و از سوی مقابل، نرخ ارز و طلا رشد می‌کند. به‌طبع در زمانی که در آینده این اتفاقات کمرنگ شود و ثبات به منطقه برگردد، مسکن به شرایط گذشته برمی‌گردد و دوباره رشد نرخ را شاهد خواهیم بود. من در حوزه مسکن رکود کوتاه‌مدت را پیش‌بینی می‌کنم و معتقدم شرایط بازار مسکن از این حالت خارج می‌شود.
این تحلیلگر اقتصادی در خاتمه گفت: باید بازار مسکن را از حالت سرمایه‌ای خارج کنیم و سمت‌وسوی مصرفی به آن ببخشیم. باید مجوزهای ساخت‌وساز تسهیل و سیاست‌های حمایتی اعمال شود، در غیر این صورت در روال فعلی چرخه نرخ‌گذاری بخش مسکن بعد از یک استراحت کوتاه دوباره رشد خواهد کرد.
سخن پایانی
دولت سیزدهم و مجلس گذشته در بحث قانون‌گذاری و جهش تولید مسکن ایده‌ها و برنامه زیادی داشتند که جدا از بحث اجرایی شدن‌شان تا حد زیادی این ذهنیت را ایجاد می‌کرد که برای بازار مسکن تلاش‌هایی در حال انجام گرفتن است، اما در دولت فعلی صحبت بخصوصی برای ساماندهی بازار مسکن نشده و بهتر است هرچه سریع‌تر فکری به حال این بازار شود. اگر دولتمردان ما بخواهند با همین فرمان پیش بروند، هیچ اتفاقی در بازار مسکن رخ نخواهد داد.
شما نگاه کنید که چگونه نرخ نیمایی در ارز چند ماه 20 هزار تومان افزایش داشته است. بدنه وزارت اقتصاد، نیاز به بازنگری و اصلاح دارد. مسلما با این شرایط تورمی و نرخ ارز، نه‌تنها بازار مسکن بلکه تمام اقتصاد ما به بیراهه می‌رود.